En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes : le micro-BIC et le réel. Faisons le point sur ces options fiscales.
[bonasavoir2] hello [/bonasavoir2]Le micro-BIC, une option d’abattement forfaitaire
Le régime micro-BIC s’applique à la LMNP par défaut, offrant un avantage considérable : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. En d’autres termes, seule la moitié de vos revenus locatifs est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette spécificité est réservée à la location meublée, ce qui en fait une option avantageuse pour les propriétaires. Pour les propriétaires de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire est encore plus généreux, atteignant 71 %.
Cependant, il est important de noter que vous devez toujours déclarer la totalité de vos recettes annuelles à l’administration fiscale. C’est à elle qu’il revient d’appliquer l’abattement forfaitaire auquel vous avez droit.
Pour qui est destiné le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC est l’option par défaut pour les nouveaux propriétaires LMNP. Vous pouvez en bénéficier si le montant de vos loyers annuels perçus est inférieur à 72 600 €. Si ce seuil est dépassé, le régime réel s’applique automatiquement.
Néanmoins, vous avez la possibilité de choisir le régime réel même si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 €. À l’inverse, si vous percevez plus de 72 600 € par an via votre LMNP, le régime micro-BIC n’est pas accessible, sauf pour les cas exceptionnels tels que les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes, où le seuil est porté à 176 200 € de revenus locatifs.
[CTA] Pour mieux comprendre la fiscalité LMNP et comment elle peut réduire vos impôts, consultez notre guide complet.Le régime réel, pour une déduction des charges
Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges. Concrètement, vous pouvez soustraire de vos recettes locatives diverses charges, ce qui réduit la base imposable et vous permet d’amortir le coût d’achat de votre logement. Cette option s’accompagne de deux sous-régimes : le réel simplifié si vous percevez moins de 789 000 € de revenus locatifs par an, et le réel normal au-delà de ce montant.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Les charges déductibles dans le cadre d’une location meublée non professionnelle sont liées à la mise en location de votre habitation. Parmi les charges déductibles, on trouve notamment :
- Les dépenses d’entretien du logement.
- La taxe foncière, la taxe d’habitation et la contribution économique territoriale.
- Les frais de notaire.
- Les frais d’acquisition du bien.
- Les honoraires d’expert-comptable.
- Les intérêts d’emprunt.
Exemples des deux régimes fiscaux en LMNP
Cas 1 : une location avec peu de charges
Prenons l’exemple de Laura qui a acquis un bien immobilier qu’elle souhaite meubler et mettre en location. Les loyers annuels perçus s’élèvent à 20 000 €, tandis que ses charges totalisent 5 000 €, comprenant 3 500 € de frais et assurances ainsi que 1 500 € de taxes. Ainsi, les revenus locatifs de Laura s’élèvent à 15 000 €.
Avec le régime micro-BIC, elle est imposée sur la moitié de ces revenus grâce à l’abattement forfaitaire, soit 10 000 €. En revanche, avec le régime réel, l’imposition serait calculée sur la totalité des revenus locatifs déduits de ses charges déductibles, soit 15 000 €.
Cas 2 : une location avec des charges importantes
Rémi, quant à lui, opte pour le régime réel pour la location de son meublé. Les revenus locatifs annuels s’élèvent à 20 000 €, mais il doit supporter d’importantes charges liées aux frais de notaire, aux travaux, et aux intérêts, d’un montant total de 23 000 €.
Comme Rémi a choisi le régime réel, il se retrouve en déficit foncier et n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. Si Rémi avait opté pour le régime micro-BIC, il aurait été imposé sur 50 % de ses revenus, soit 10 000 €, comme Laura.
[CTA] Pour en savoir plus sur la différence entre LMP et LMNP, consultez notre article complet.En résumé, choisir le régime fiscal LMNP dépend du montant de vos revenus locatifs et de vos charges. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, tandis que le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges. Faites le choix qui correspond le mieux à votre situation financière pour optimiser vos avantages fiscaux.
