L’interdiction de la location de logements classés de D à G ainsi que le nouveau DPE provoquent la mise en vente de nombreuses passoires thermiques sur le marché. Les futurs acquéreurs peuvent déjà profiter de la baisse des prix des ventes sur les biens les moins performants. Encore faut-il ne pas négliger certains détails essentiels pour que l’affaire soit bonne.
Dans un premier temps il est important de bien comprendre ce qu’il se passe :
Sur le marché immobilier locatif en général :
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- Interdiction à la location des passoires thermiques
- Augmentation du nombre de passoires thermiques à la vente
- Baisse du prix des logements classés D à G
- Augmentation du coût des travaux de rénovation énergétique
Pour les propriétaires actuels :
- L’interdiction de location oblige les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Or tous les propriétaires n’ont pas les moyens de financer les travaux rendus obligatoires par la loi. Pour éviter de faire une croix/renoncer sur leurs revenus locatifs et voir la valeur de leur bien dégringoler, vendre le plus vite possible est la meilleure option.
Pour les futurs investisseurs :
- Un afflux de biens énergivores mis en vente sur le marché et à rénover. Pour ne pas rater la fenêtre, les investisseurs doivent être alertes et réactifs pour trier les offres et repérer les pépites ou les bonnes affaires parmi les 30% de biens qui devraient se retrouver sur le marché de la vente à court ou à moyen terme.
Les 3 effets majeurs de l’interdiction de louer des passoires thermiques
Impact sur les ventes des biens
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- Augmentation des ventes de biens classés G : + 21% sur un an
- Baisse des ventes des biens classés A : – 2%
- Explosion des ventes de passoires thermiques dans certaines villes : +74% Rennes, +72% Paris, +70% Nantes, +66% Havre, +52% Angers
Impact sur les prix de vente des passoires thermiques
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- Les logements bien classés coûtent plus cher que les moins bien classés : un bien classé A coute 11% qu’un bien classé F
- Les biens les moins bien classés subissent une forte décote : un bien F se vend 57% moins cher qu’un A, 55% à Nîmes, 49% à Limoges, 41% au Havre
Des montants de travaux qui grimpent en flèche :
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- Pour une rénovation globale, la facture grimpe très vite. Ainsi, pour faire passer un logement d’une étiquette G à D par exemple, il faut compter au minimum 50.000 euros, selon les estimations de SeLoger de Denis Morra, président de AC Environnement, une société de diagnostic immobilier qui dispose de 50 agences en France. Un budget trop conséquent pour certains ménages qui, malgré les aides publiques, supportent un reste à charge encore trop lourd. D’autant que SeLoger pointe une autre difficulté: l’accès au crédit pour financer les travaux. Le plus souvent, la seule solution reste donc la vente. Une option visiblement privilégiée par de plus en plus de propriétaires de passoires thermiques.
Les 10 villes où les ventes s’accélèrent
La hausse est de 72% à Paris, de 70% à Nantes ou encore de 66% au Havre. Autres villes très touchées par le phénomène: Angers (+52%), Lyon (+43%) et Lille (+41%). Suivent ensuite Annecy (+36%), Villeurbanne (+32%), Bordeaux (+27%), Aix-en-Provence (+27%) ou encore Strasbourg (+10%).
Est-ce le bon moment pour investir ?
Les points de vigilance :
- La règle des trois E : Emplacement, Emplacement, Emplacement. Un bien mal situé et mal desservi restera toujours moins attractif que son équivalent au bon endroit. Alors misez sur les emplacements les plus attractifs et demandés pour attirer les locataires et valoriser votre investissement dans le temps.
- La demande locative : le bien est-il en zone tendue et y a t-il une forte ou bonne demande de logement de la part de futurs locataires ? Quel est le profil de ces locataires et quels sont les types de biens les plus susceptibles de leurs convenir ? Autrement, dit aurez-vous plus de chance et de profit en louant à des couples, étudiants ou des parents ?
- L’encadrement des loyers ? : acheter c’est bien, acheter rentable c’est mieux. Vérifiez et anticipez les conditions financières auxquelles vous pourrez louer votre bien et s’il n’y a pas de restrictions sur le montant des futurs loyers à percevoir.
- L’estimation financière : quel budget souhaitez-vous consacrer à votre projet. On ne le répète jamais assez mais un budget bien ficelé multiplie considérablement vos chances de succès dans votre recherche pour se positionner rapidement sur les meilleures opportunités. Budgétiser son investissement permet ainsi d’éviter les mauvaises surprises qui peuvent finissent toujours par coûter cher et réduisent votre rentabilité et donc le rendement de votre investissement.
