Plusieurs SCPI ont décidé de baisser le prix de leur part suite à une baisse de la valeur de leurs actifs immobiliers. Pour rappel, les parts de SCPI sont calculées à partir de la valeur des actifs immobiliers et financiers détenus par les SCPI. Si une SCPI devait vendre la totalité de son patrimoine et reverser le produit de la vente aux associés, c’est ce montant que tout le monde devrait se partager.
Autant dire qu’il s’agit d’un indicateur important pour savoir si le patrimoine immobilier dans lequel on a investi avec un SCPI a pris ou perdu de la valeur. Aujourd’hui, la baisse de valeur des actifs immobiliers de certaines SCPI serait d’environ 10%. Ce n’est pas rien et cela suffit même pour faire craindre un effet domino qui pourraient frapper l’ensemble des SCPI.
Toutes les SCPI ne se valent pas et n’ont pas les mêmes opportunités
Mais toutes les SCPI ne se valent pas et n’ont ni la même stratégie ni les mêmes contraintes. Certaines pourront aisément tirer leur épingle du jeu en achetant des immeubles moins cher et tirer profit de la hausse des taux. Tandis que celles qui ont profité des taux bas pour investir sans forcément maîtriser leur collecte, diversifier leur patrimoine ou ont acheté des immeubles au prix fort seront plus durement frappés par la baisse des prix immobiliers.
Quoiqu’il en soit, il ne faut pas oublier que la performance des SCPI dépend à la fois du rendement locatif et de la plus-value sur la valeur des actifs immobiliers. Autrement dit, un investisseur perçoit des revenus issus des loyers perçus par les SCPI. Mais il peut aussi bénéficier d’une plus-value s’il revend ses parts plus cher qu’il ne les a achetées.
La baisse des prix parts de souscription ne réduit pas la rentabilité des SCPI
La baisse des prix immobilier n’impacte pas directement ni immédiatement le rendement locatif.
Que le prix de la part diminue ou augmente, l’associé de la SCPI continue de percevoir un loyer. En ce sens, la baisse des prix n’affecte pas les revenus des investisseurs. La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI peut évoluer dans le temps sans que les revenus des loyers soient affectés.
En revanche, une baisse des prix de souscription de part a un effet négatif sur la plus-value espérée par les investisseurs : si le prix de souscription diminue dans le temps, ceux qui ont payé leur part au prix fort sont contraints de les revendre à un prix inférieur à leur prix d’achat.
Pour éviter une telle perte, les investisseurs qui souhaitent profiter d’une plus-value lors de la revente de leurs parts doivent alors patienter le temps que les prix remontent.
La baisse des prix immobiliers ne ruine pas les investisseurs tant qu’ils ne sont pas contraints de revendre leurs parts à un prix inférieur à leur prix d’achat. La baisse n’affecte pas non plus le rendement locatif dont profite les investisseurs.
La baisse des prix immobiliers rappelle les fondamentaux des SCPI
Cette baisse est un aléa connu et encadré caractéristique des SCPI. Elle n’est ni une surprise ni une mauvaise nouvelle mais une donnée qu’il faut désormais prendre en compte pour pleinement profiter des opportunités qu’elle ouvre. Les SCPI ont l’obligation réglementaire de s’assurer que le prix de leur part ne soit pas trop élevé ni trop bas par rapport à la valeur réelle de leurs actifs.
En faisant baisser le prix des parts suite à la baisse de valeur de leurs actifs, certaines SCPI rendement leur patrimoine plus abordable pour ceux qui souhaitent y investir aujourd’hui. Les investisseurs ayant investi plus tôt et à un prix plus élevé devront patienter avant de pouvoir espérer une plus-value. Mais ceux qui peuvent acheter aujourd’hui à un prix décoté font aussi le pari d’une évolution positive à long terme de la valeur du patrimoine des SCPI.
Cette baisse a aussi le mérite de rappeler les réflexes élémentaires à adopter et les précautions à suivre pour qu’investir en SCPI soit toujours une bonne affaire. Les risques sont bien réels et peuvent coûter cher s’ils ne sont pas bien pris en compte ni intégrés dans une stratégie pertinente. Il n’est pas recommandé d’investir en SCPI à court terme ou d’investir dans le but principal et exclusif de réaliser une plus-value.
Les SCPI ne font pas de miracle. Elles doivent bien acheter, bien gérer et bien valoriser leurs actifs immobiliers. C’est un travail dans la durée et sur le temps long qui permet aux SCPI d’acheter des actifs immobiliers à bon prix et de les valoriser afin de générer des revenus stables, réguliers et croissants.
C’est sur la base de ces critères que les investisseurs peuvent placer leur intérêt et leur argent dans la stratégie et le patrimoine de certaines SCPI. Ce sont aussi ces critères qui permettent aux investisseurs de bâtir un portefeuille équilibré et diversifiés de SCPI capable de passer au travers les turbulences et aléas auxquels sont régulièrement exposées les SCPI.
